Проектирование многоквартирных домов

Строительство любого объекта, будь то небольшой сарай или небоскреб, начинается с проектирования. Ведь, по сути, именно оно определяет параметры и характеристики будущего здания, закладывая основу задолго до заливки фундамента будущего сооружения.

Учитывая темпы застройки как больших городов, так и небольших городков, примыкающих к постоянно расширяющимся мегаполисам, не удивительно, что в наши дни проектирование многоквартирного дома является довольно востребованной услугой. Но увы, найти проектное бюро, способное выполнять подобные задачи – это то самое «задание со звездочкой».

Но не в случае, если вы попали на эту страницу. Ведь мы проектируем многоэтаэные жилые здания не первый год. И за годы активной работы на российском рынке, ООО «Объединенная Дирекция Проектных Работ» успела реализовать десятки масштабных проектов как в Ростове-на-Дону, так и в других крупных городах России, показывая максимально ответственный подход к выполнению поставленных задач!

Что включает проектирование многоквартирного жилого дома?

Создание проекта многоэтажного жилого здания преследует несколько задач:

  1. Обеспечение комфортных условий для будущих жильцов дома;
  2. Оптимизация стоимости недвижимости в расчете на квадратный метр;
  3. Соотношение общей и жилой площадей помещения;
  4. Внедряемые архитектурные решения;
  5. Функциональность будущего жилища и т.д

И чтобы решить их максимально эффективно, учитывая действующие нормы, стандарты и пожелания заказчика, процесс делиться на несколько этапов, о которых – далее.

Основные этапы проектирования

Первым и, пожалуй, самым важным этапом, о котором почему-то забывают все авторы подобных текстов, является заключение договора на подготовку проектной документации. Для запуска работ, исполнитель должен получить пакет исходно-разрешительных документов, среди которых:

  • ГПЗУ – Градостроительный план земельного участка;
  • Результаты проведенных изысканий – инженерно-геологических, гидрологических и т.д.;
  • Технические условия для подключения будущего объекта к основным инженерным сетям – водо-, газо-, электроснабжению, канализации и пр.).

Также, помимо приведенных «бумаг», чтобы начать разрабатывать проект строительства многоквартирного дома, исполнитель должен разработать и согласовать с заказчиком задание на проектирование, где уточняются все технические особенности и ключевые параметры будущего объекта.

Если застройка ведется в особо значимом или историческом районе населенного пункта, необходимо найти и выработать концептуальное архитектурное и объемно-планировочное решение. По действующему законодательству, решение этого вопроса связано не только с профессиональным, но и общественным обсуждением.

Непосредственно, проектирование начинается после получения «вводных» данных. Разработка документации проходит в несколько этапов:

  1. Составление технического задания, анализ правоустанавливающих документов на участок, выделенный под застройку;
  2. Планово-высотная привязка объекта строительства на местности, с учетом результатов проведенных инженерных изысканий;
  3. Определение этажности, распределение площадей под жилые зоны, размещение инженерных сетей;
  4. Подготовка эскизного проекта с планировочными решениями, оформлением фасадов и организацией земельного участка.

В процессе проектирования осуществляется ряд дополнительных мероприятий, направленных на повышение надежности и безопасности здания. В соответствии с действующим законодательством, подготовленный проект направляется на государственную или негосударственную экспертизу, по результатам которой местные органы строительного надзора выдают разрешение на строительство. Также, вся рабочая документация разрабатывается на основе утвержденного проекта.

Технические и архитектурные решения

Один из важнейших этапов строительства, в ходе которого специалисты решают вопросы, связанные с обеспечением многих требований, в частности – санитарно-эпидемиологических, пожарной безопасности, энергоэффективности и пр. На этапе подготовки и обоснования технических и архитектурных решений определяется структура будущего здания. Чаще всего – путем блокировки двух или более типовых секций, которые могут быть:

  1. Рядовыми. Различают прямолинейные со сдвигом в ту или иную сторону, Т-образные, криволинейные и прочих сложных форм. Секции в их окончаниях называют торцевыми;
  2. Поворотными. В основном – в двух или трех направлениях с углами поворота на 90 и более градусов. В угловых секциях лестничные клетки могут располагаться либо в центральной части, либо на внешней или внутренней стороне.

На данном этапе секции будущего здания ориентируют по сторонам света для обеспечения оптимальных условий естественного освещения квартир. При подготовке архитектурного решения описывается внешний облик здания, варианты отделки фасадов и т.д.

После, специалисты приступают к определению несущей системы здания, подбирая тип:

  1. Фундамента;
  2. Вертикальных конструкций;
  3. Междуэтажных перекрытий;
  4. Наружных стен и перегородок;
  5. Кровли.

Проект МЖД обязан содержать чертежи констуркций и спецификации к ним, с указанием на перечень решений и используемых материалов, а также констуркторские расчеты на действующие нагрузки, определяющие прочность и предельную деформируемость элементов будущего объекта.

В рамках проектирования инженерных сетей, с учетом действующих норм, определяются схемы:

  1. Внутреннего холодного и горячего водопровода;
  2. Канализации и водостока;
  3. Электроснабжения;
  4. Отопления;
  5. Вентиляции и т.д.

Работа с документацией и согласования

Как отмечалось ранее, по завершении перечисленных работ, проектная документация направляется на государственную или негосударственную экспертизу в надзорные органы, специалисты которых проводят тщательный анализ. Проверяются чертежи, расчеты и спецификации. В отсутствие ошибок или замечаний по существу, оформляется положительное заключение, на основе которого органы местного стройнадзора выдают разрешение на строительство.

После успешного завершения экспертизы, проектная документация становится основанием для подготовки рабочей документации, состав которой определяется положениями действующих нормативно-правовых актов. Чаще всего, она состоит из пакета чертежей и текстовых документов, являющихся основой для проведения общестроительных, отделочных и монтажных работ в строящемся многоэтажном доме.

Сколько стоит проект многоквартирного дома?

Вопрос, который интересен многим. Расчет стоимости проекта многоквартирного дома – процесс не менее многогранный, чем само проектирование.

Основные факторы, влияющие на стоимость проекта многоквартирного жилого дома

В большинстве случаев, она формируется индивидуально, с учетом:

  1. Характеристик будущего здания;
  2. Исходных данных;
  3. Требований, предъявляемых заказчиком.

Из основных факторов, отражающихся на цене, можно выделить: 

  • Сложность эскизного проекта;
  • Объем подготавливаемой исходно-разрешительной документации;
  • Выявление проблем и поиск способов их решения;
  • Организация прохождения экспертизы;
  • Составление рабочей документации;
  • Авторский надзор

Также, на расценки влияет количество этажей, оно же – коэффициент усложнения. В любом случае, профессионалы всегда пойдут на уступки, а также займутся оптимизацией расходов, связанных с проектированием в случае, если заказчик готов к реализации проекта.

Преимущества профессионального проектирования многоквартирных домов

В теории, спроектировать многоквартирный жилой дом может и любитель. Но на деле, оказывать подобную услугу могут ТОЛЬКО компании с допуском СРО. Поэтому обращение к профессионалам – неминуемо. Иное дело, что далеко не все проектные организации могут гарантировать требуемый уровень проработки проекта.

Сотрудничество с профессионалами примечательно сразу несколькими особенностями:

Эстетика и функциональность

Организации, дорожащие своей репутацией, стараются реализовать объект, учитывая пожелания и видение заказчика. Даже если они перчат логике, грамотный проектировщик сумеет подобрать решение, удовлетворяющее обе стороны. Причем речь идет не только об эстетике, но и о функциональности будущего объекта. Ведь покупая недвижимость в новостройке, потенциальный клиент обращает внимание не только на фасад здания, но и на параметры самой квартиры.

Соответствие нормам и стандартам

Пункт, без которого даже самый «крутой» проект не получит право на жизнь, точнее – разрешение на строительство. У профессиональных проектных организаций эти вопросы «схватываются» еще на этапе проектирования. И в основном, до экспертизы они «подходят» полностью стандартизированными, даже несмотря на выбранные архитектурные решения.

Оптимизация сроков строительства

Помимо денег, реализация любого проекта требует времени. В случае с многоэтажными, многоквартирными зданиями, порой – немалого. Благо, мы живем в эру высоких технологий, позволяющих «просчитать» все минусы и исключить затяжные процессы без потери в качестве возведенного здания.

Как выбрать компанию для проектирования многоквартирного дома?

Найти компанию, готовую спроектировать подобный объект – задача простая только на первый взгляд. Ведь при более детальном рассмотрении «всплывают» моменты, игнорирование которых может привести к неожиданным и, зачастую, неприятным последствиям.

Потому, выбирая проектную компанию, обратите внимание на организации, имеющие опыт в проектировании жилья, включая комплексы из нескольких жилых зданий. Ведь если в портфолио исполнителя имеются объекты, реализованные по их проектам, это говорит об опыте в решении подобных задач.

 

Благодарности

 

Нам доверяют